独身!金なし!!それでも熊本で不動産投資はできますか?

LIFE PLAN

「あ~あ寝ていても金が入ってこんかねえ」って誰しも思う願望ですよね。寝ていてもお金が入るようにする手っ取り早い方法は、不動産投資です。

マンションを購入し、それを賃貸で貸し出せば家賃収入を得ることができるのです。

でもこれって誰しも出来ることなんでしょうか?

例えば独身、金なしの人でも可能なの??見てみましょう!

不動産ローンが組める人なら可能

結論から…いや、極論からいえば、不動産ローンが組めるような属性を持っている人で、多少の貯金がある人ならば可能です。

しかし物件は購入できても、ローンに関する諸費用は現金払いが必要です。事務手数料や印紙代などが発生しますから、頭金0は可能でも貯金0でローンを組むことは不可能に近いと思っておくといいでしょう。

そのためローンにとおる属性や収入を得ていて、多少動かせる現金を持っている人ならば可能です。

諸費用っていくら?

諸費用は購入する物件の値段で変わってきます。例えば熊本市で中古の1Rマンションを購入したとしましょう。

エリアや広さで金額に違いは出ますが、平均すると300万円程度です。

300万円の物件を購入した場合の諸費用は以下のとおりです。

・不動産業者への仲介手数料…(物件価格×4%+2万)×1.08=151,200円
・登記費用…約120,000円
・銀行への保証料金…約55,000円
・・火災保険料…平均10万円
・印紙代…1,000円
・管理費・修繕積立費…平均20,000円
・固定資産税…平均80,000円

合計527,200円!!!!

…この金額を出せる人であれば、問題ありません!

リノベーション費用も考える

施行実例 SEVENS HOME

そのまま古いマンションで売り出しても、なかなか借り手は見つかりません。やはり最低限のリノベーションを行う必要が出てきます。

どの程度のリノベーションを行うのかで予算は変わってきますが、壁を抜いて間取りそのものを変えたり、フローリングを無垢材に変更したりする大掛かりの工事ならば、平均500万円程度発生します。

という事は、マンション代金と合わせると800万円分借りなくてはなりません。

800万円を35年ローンで組んだ場合の返済金額は?

800万円を35年ローンで組み、ボーナス払いナシ、固定金利1.0%だったとしましょう。

月の支払いは22,582円!!!

「お!?意外とイケる」ってなりますよね。

でもマンションにはこの金額にプラスして固定資産税と、修繕積立費や管理費を払わなくてはなりません。

固定資産税が平均8万円ですから12カ月で割ると、約7,000円。修繕積立費や管理費が約20,000円なので、すべて合算すると、月49,582円という計算になります。

利回りがいい物件を見極める目が必要

最低でも支払いが約5万円ですから、家賃は5万円以上を設定しなければ意味がありません。

ちなみに熊本市で1R賃貸の平均家賃は、42,000円です…。

参考URL

そのため「この値段でもいい!!」と思えるくらいの立地やリノベーションであることが不可欠なのです。

また35年ローンですから、今後も恒久的に店子が入るようなマンションであるという目利きも必要になってきます。

まとめ

独身だろうと既婚だろうと、住宅ローン審査にとおって諸費用を支払える貯金があれば、誰しもできます。

しかしデメリットも非常に大きいものだという事は念頭に入れておいた方がいいでしょう。

収益目的ではなくあくまで自分が住むためだとしたら、家賃5万でお気に入りの部屋になるので、お得な買い物ではあります。

現在熊本市内中心部のマンションオーナーは高齢化が進んでいます。もし気になる物件があれば早めに動けるように、ある程度知識を得ておくことをおすすめします。

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